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  • 西安律師事務所:私房動遷,協議將房子抵債后,原產權人是否還有動遷份額?

      動遷糾紛較多,前期我們對公房動遷糾紛了解了個大概,接下來我們來看看私房動遷引發的糾紛,原產權人因債務糾紛將房屋作價抵償給債權人后,遇房屋動遷,原產權人戶口還在其中,是否擁有動遷份額,能否請求向債權人要求部分房屋征收補償款呢?

      律師觀點:

      協議將私房進行抵債后,經債權文書公證、和解及法院執行,房屋所有權已經發生轉移,債權人成為私房的產權人,對于拆遷私房的房屋價值補償款歸產權人所有。若案涉動遷房是屬于居住困難戶,動遷政策按戶進行動遷安置,按照每戶“數人頭”將戶口在該房中的人作為補償對象,則擁有戶口的原產權人就歸屬于戶的補償獎勵享有份額,有權請求分割,但動遷政策規定補償獎勵歸特定人享有的除外,如集體簽約獎勵費是給簽約人的、改變用途補貼給特定的人,原產權人就無法請求分割。若該債權人選擇現金補償,又購買了動遷安置房,對于原產權人能取得的房屋征收補償包括所獲得的的動遷房款占動遷安置房的購置款和居住困難戶增加補貼以及其他按戶進行安置的費用(具體由法院酌定)。

      雖然動遷房物權登記屬于原產權人,但是其已經將房屋抵債,債權人申請法院強制執行,法院下達了協助執行通知書,事實上該房屋產權已經歸屬債權人,只是沒有在房屋相關管理部門變更登記。因此,在法律文書生效的時候,該房屋的權屬已經產生變化,所以在動遷時,債權人以及和其有親屬關系的人獲得動遷的大部分利益。

      案例分析:

      原告李某某因債務糾紛將房屋作價抵償給被告徐某甲,并同意將另外幾位被告戶口遷入,同意被告徐某甲簽訂房屋征遷補償合同。后房屋拆遷,原告訴至法院要求被告支付動遷款及變更補償房屋所有權。

      基本案情:

      “涉遷房屋”系私房,為上下兩間加閣樓,面積為59.12平方米,產權人為原告。原、被告雙方無任何親屬關系。2006年,原告因債務糾紛將房屋作價63萬元抵償給被告。后遇房屋拆遷,原告未得到任何安置補償,訴請法院判令補償安置協議中確定的503室房屋歸原告所有;2、判令被告支付原告房屋動遷款620,833.38元。

      法院經審理查明,2006年11月1日,公證處出具有強制執行效力的債權文書公證書,后原告逾期未還款,被告徐某甲申請法院執行原告財產。

      2006年11月23日,原告與被告徐某甲雙方達成和解協議,主要內容為:原告給付被告徐某甲63萬元,該款以本市黃浦區王家碼頭路XXX弄XXX號私房一間(約16.8平方米)予以抵償,如房屋拆遷超過63萬元,則原告予以放棄,若不足,則被告徐某甲放棄,原告同意被告徐某甲將其本人戶口遷入該房屋。

      2006年12月12日,原告出具委托書,主要內容為:請求將被告徐某甲及家屬戶口遷入上述房屋。

      2006年12月12日,法院向房屋土地管理局出具(2006)黃執字第xxxx號協助執行通知書載明為:“李某某以本市黃浦區王家碼頭314弄10號底層私房一間(建面16.8平方米)(閣樓11.4平方米)抵償申請人徐某甲債務人民幣63萬元。如房屋拆遷后超過人民幣63萬元,李某某予以放棄,若不足,則徐某甲放棄?!焙笤撛河?011年1月12日出具(2006)黃執字第xxxx號協助執行通知書,內容如2006年的通知書基本一致,但無“(閣樓11.4平方米)”這項內容。

      2007年9月20日,原告委托被告徐某甲為上述房屋的戶主,如動拆遷則全權委托被告徐某甲處理補償及相關手續。

      2011年5月7日,拆遷人甲方與被拆遷人乙方原告李某某簽訂了《房屋拆遷補償安置協議》及《居民房屋拆遷補償安置費用結算表》。上述安置協議及結算中乙方簽名均由被告徐某甲簽署。內容載明如下:乙方所有房屋坐落于王家碼頭314弄10號1-2層,房屋類型為私里,性質為私房,建筑面積為29.56平方米。房屋價值補償款為1,169,328元【包括1、價格評估為0元;2、套型面積補貼為318,000元(15平方米×21,200元/平方米);3、價格補貼為0元;4、其他建筑面積照顧性補貼為0元;5、搭建自行改變用途補償為0元;6、有證建面自行改變用途照顧性補償為851,328元(48,000元/平方米×0.6×29.56平方米)?!?/p>

      乙方符合居住保障戶的補償安置條件,居住保障對象為本案原、被告六人,居住保障戶貨幣補貼款為843,600元,計算公式為6人×22平方米×8,800元/平方米-(318,000元-0元)-0元。

      乙方選擇貨幣補償后,根據本基地拆遷補償安置方案,購買甲方提供的動遷安置房3套,房屋總面積為229.67平方米,總價為1,698,409.65元。

      甲方還給付乙方其他各類補貼為居住困難戶補貼20萬元、無搭建補貼費5萬元、自行過渡補貼費135,000元、搬家補貼費1,000元、家用設施移裝費1,330元、安置房補貼費169,841元、簽約獎勵獎21萬元、集體簽約獎勵費30,000元、按期搬遷獎勵費35,000元、生效計息獎勵費25,369元。(合計857540元)

      上述各項費用相抵后,甲方應支付乙方1,172,058.35元(1169328+843600+857540-1698409.65元)。上述甲方應支付乙方的費用由被告徐某甲領取。

      上述三套房屋現均已交房,501房屋產權人為被告徐乙,502室房屋產權人為被告俞某某,503室房屋產權人仍為上海金沁房地產開發有限公司。

      2012年,被告徐某甲分別出具了兩份承諾書,一份主要內容為:其系涉遷房屋的實際權利人,且持有委托書及執行通知書,故簽訂動遷協議合理合法,出于人道,欠債人放棄一切權利后,其愿意安排住房。另一份主要內容為:其承諾在領取動遷款后出于人道補償原告安置房款20萬元。后原告以未得到涉遷房屋拆遷權益為由訴至本院。

      法院判決:

      一、501室房屋歸被告徐乙所有;二、502室房屋歸被告俞某某所有;三、503室房屋及其他拆遷權益歸被告徐某甲、俞某某、徐乙、徐某丙、王某某共同共有;四、被告徐某甲、俞某某、徐乙、徐某丙、王某某共同給付原告李某某384,520.96元;五、駁回原告李某某的其余訴訟請求。

      法律分析:

      法院認為,公民的合法財產受法律保護。爭議焦點之一為原告與被告徐某甲之間就涉遷房屋抵債是全部房屋還是部分房屋抵債?,F原告認為當時僅將涉遷房屋的

      底層一間抵債給被告徐某甲,被告方則認為是將涉遷房屋全部抵債。本院認為,原告與被告徐某甲所簽和解協議系雙方在執行過程中所達成,系雙方真實意思表示。如涉遷房屋確有二層且當時原告本意僅將底層一間抵債,其完全可以在和解協議及之后相關的各類文書中加以表述,且相關法院出具的兩份執行通知書中時間較早的一份亦載明為有“建面16.8平方米”、“閣樓11.4平方米”字樣,結合當時涉遷房屋的房價及所抵債務63萬元,可以確認涉遷房屋當時是全部抵債,不存在部分抵債。

      本案的爭議焦點之二為原告在涉遷房屋是否有拆遷權益,如有的話原告有多少拆遷權益。根據相關拆遷協議書、結算書等相關材料并結合經辦人的證人證言來看,原告享有動遷權益。因本次動遷按戶進行動遷安置,原告戶籍在涉遷房屋內,故本院酌定涉遷房屋總拆遷權益2,870,468元中的自行過渡補貼135,000元、安置房補貼169,841元、住房保障補貼843,600元,無搭建補貼50,000元、簽約獎勵費21萬元、生效計算獎勵費25,369元合計1,433,810元由原、被告六人平分,原告得238,968.33元。因總拆遷權益2,870,468元中的1,698,409.65元用于購置三套房屋,故購置房款占總拆遷權益的59.17%,現金款項占總拆遷權益的40.83%。按此比例推算,原告所得的238,968.33元中的141,397.37元為房屋購置款,在總購房款1,698,409.65元所占比例為8.33%,按此比例計算在三套房屋總面積229.67平方米中可分得19.13平方米?,F原、被告一致確認三套房屋的市場價為15,000元/平方米,雖然原告要求取得相關房屋,但被告方所占房屋份額大于原告,且被告徐某甲對其出具的承諾書解釋為出具的目的是為了領取拆遷款,而涉遷房屋又為整套抵債,故本院酌定三套房屋歸被告方所有、由原告得相應的房屋折價款,原告可得房屋折價款為286,950元,加上可分得拆遷款現金97,570.96元,合計為384,520.96元。


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